Cum a evoluat Dreptul Constructiilor pe parcursul ultimelor decenii?

In momentul in care o persoana incearca sa-si creeze o privire de ansamblu in legatura cu un Avocat Dreptul Constructiilor si modul in care a evoluat in ultimele decenii, va observa un numar ridicat de constructii executate fara autorizatie de construire, sau constructii care au acest document, dar nu respecta prevederile din cadrul lui. Din aceasta cauza, actiuni precum inscrierea constructiilor respective in Cartea Funciara, la administratia financiara in vederea impunerii, dar si instrainarea lor prin acte autentice au devenit imposibil de realizat.

Care sunt cele mai recente modificari cu privire la Dreptul Constructiilor?

In ceea ce priveste constructiile edificate fara autorizatie de construire, procedura legala prin care pot fi inscrise in Cartea Funciara si in acelasi timp, prin care se poate dobandi dreptul de proprietate asupra lor a fost modificata la data de 8 ianuarie 2020.

La aceasta data, in Monitorul Oficial a fost publicata Legea pentru modificarea si completarea Legii nr. 10/1995 privind calitatea in constructii si pentru modificarea si completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructie. Actul a intrat in vigoare la data de 11 ianuarie 2020 si a atras atentia principiului legalitatii si necesitatea unei clarificari.

Principiul legalitatii si problema circuitului juridic

Activitatea in care este implicata administratia publica trebuie guvernata de principiul legalitatii, adica de respectarea legii, cu scopul final de a asigura stabilitatea ordinii publice. In aceasta categorie intra si activitatea de urbanism, mai exact, incalcarea regulilor de construire, care sunt cel mai des intalnite in autorizatiile de construire.

In acelasi timp, se pune problema accesului cladirilor neautorizate la circuitul juridic; constructiile pot fi valorificate prin vanzare sau donatie, drept garantie a dreptului de proprietate, insa totodata, este necesara cenzurarea accesului la circuit juridic al unor constructii neconforme, cu scopul de a asigura securitatea raporturilor juridice.

Autoritatile publice pot să mentina chiar si constructiile care nu autorizatie de construire, dacă pot fi incadrate in prevederi urbanistice. Una dintre cauzele care au dus la construirea acestor cladiri este neindeplinirea atributiilor de control in ceea ce priveste respectarea legii din domeniul dreptul constructiilor tocmai de catre autoritatile publice.

Care sunt consecintele executarii unor astfel de lucrari?

Atat executantul, cat si investitorul, alaturi de reprezentantul legal in cazul in care este vorba despre o persoana juridica, isi vor asuma responsabilitatea pentru executarea de lucrari de constructii fara autorizatie de construire, sau care au autorizatie, dar nu respecta prevederile din cadrul ei. Aceasta responsabilitate se poate referi la raspundere contraventionala sau la raspundere penala, in functie de circumstante.

Raspunderea penala se aplica in situatiile in care lucrarile de construire sau de desfiintare au vizat monumente istorice sau zone de protectie a monumentelor istorice, constructii cu o deosebita valoare culturala si lucrarile de arta. Raspunderea penala se mai poate aplica si in cazul lucrarilor efectuate la caile de comunicatii, de transport, instalatii de infrastructura etc.

Masuri complementare, precum oprirea lucrarilor, luarea de masuri pentru a incadra cladirile respective in prevedirile autorizatiei, sau chiar si de desfiintare, se vor aplica intr-un termen stabilit printr-un proces verbal. Daca termenul stabilit in timpul procesului mentionat anterior expira, iar autorizatia necesara nu a fost obtinuta, constructia va fi desfiintata.

Cele 3 ipoteze privind inscrierea constructiilor fara autorizatie in Cartea Funciara

In ceea ce priveste intabularea in Cartea Funciara a cladirilor care au fost construite fara autorizatie, exista trei scenarii, in functie de data la care a fost edificata constructia in cauza: primul scenariu se refera la cladirile edificate inainte de 1 august 2001, cel de-al doilea la cladirile edificate in intervalul cuprins intre 1 august 2001 si 11 ianuarie 2017, iar cel de-al treila la cladirile edificate dupa data de 11 ianuarie 2017.

• O constructie realizata inainte de data de 1 august 2001 se poate inscrie in Cartea Funciara, pe baza certificatului de atestare fiscala si a documentatiei cadastrale. Acest lucru reiese din articolului 37, aliniatul 2 din Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996;
• Constructiile realizate in intervalul de timp de la 1 august 2001, pana la 11 ianuarie 2017 pot fi, de asemenea, inscrise in Cartea Funciara, fara autorizatie de construire, pe baza respectarii prevederilor articolului 37, aliniatul 6;
• Cladirile realizate dupa data de 11 ianuarie 2017, pentru care se aplica Legea nr. 50/1991, articolele 26 si 28 in ceea ce priveste executarea lucrarilor de constructie, pentru care nu s-a implinit termenul de prescriptie de 3 ani, care dispun aplicarea sanctiunii amenzii si desfiintarea lucrarilor fara autorizatie, pana la data la care se implineste termenul de 3 ani, titularul constructiei beneficiind de faptul ca daca nu se incheie un proces verbal de contraventie in perioada respectiva, poate solicita procedura de emitere a certificatului de atestare, pot fi inscrise in Cartea Funciara.

Una dintre modificarile aduse Legii nr. 50/1991 a fost tocmai legata de posibilitatea inscrierii in Cartea Funciara a constructiilor ridicate fara autorizatie, dupa implinirea termenului de prescriptie a raspunderii contraventionale, cand sanctiunile pe care le prevede legea nu mai pot fi aplicate, asa ca se trece la emiterea adeverintei de edificare a constructiei.

Emiterea atestarii respective se realizeaza pe baza unei expertize tehnice, al carei scop este de a verifica respectarea cerintelor fundamentale in ceea ce priveste calitatea in constructii. Pe langa acest aspect, cladirea trebuie sa respecte reglementarile de urbanism aprobate.

De ce sa apelezi la serviciile unui avocat in Dreptul Constructiilor?

Un Avocat Dreptul Constructiilor are abilitatile necesare pentru a oferi servicii de consultanta juridica in scopul de a initia diverse proiecte imobiliare. Mai mult decat atat, cei care se confrunta cu raspunderea contraventionala, vor putea conta pe un avocat care ofera asistenta si reprezentare juridica in materie contraventionala, pentru a contesta amenzile aplicate de autoritatile administratiei publice.

In cele din urma, din punct de vedere al constructiilor, ultimele trei decenii s-au caracterizat prin cladiri ridicate fara autorizatie sau care incalcau prevederile autorizatiilor pe care le aveau. Prin modificarile aduse in ultimii ani, mai multe categorii de cladiri pot fi inscrise in Cartea Funciara, in lipsa autorizatiilor la momentul construirii lor, daca indeplinesc anumite conditii.